一线楼市模式“探新”｜上海：新政组合拳显效，支持多样化住房需求

放松单身限购、探新优化公积金政策、线楼显效降低房贷成本、市模式上实施差别化的海新合拳化住信贷政策……2024年年初，上海在房地产调控方面打出“组合拳”，政组支持进一步满足多样化住房需求，多样拉动刚性及改善性需求入市。房需

多位业内人士向新京报记者表示，探新在上海一系列利好政策的线楼显效支持下，预计上海楼市成交量会逐步恢复，市模式上特别是海新合拳化住外环外放开单身限购的利好将进一步得以体现，更多刚需、政组支持改善性需求也有望被释放。多样

“单身一族”上车

在上海奉贤区工作了14年的房需李锦（化名）最近动了买房的心思。

李锦是探新典型的“单身一族”的代表，独自在上海打拼十多年。前几年受单身限购影响，想买房的她没有资格，转而在上海周边弯道“上车”，随着今年上海利好政策频出，她决定在上海安家。“今年，上海出了好多宽松政策，先是青浦区、奉贤区出台人才安居新政，紧接着上海放松了单身限购，后来房贷利率又大幅下降，在多重利好的刺激下，我才下定决心买房。”李锦称。

2024年1月13日，上海青浦区、奉贤区先后出台人才安居新政，优化人才购房门槛。新政降低非沪籍人才社保或个税年限要求，从过去的5年缩短至3年，同时将购房资格由居民家庭调整为个人。

在此之后，上海撕开了单身限购的“口子”，为市场再次注入新鲜购买力。1月30日，上海两部门联合印发《关于优化本市住房限购政策的通知》。其中提到，自2024年1月31日起，截至购房之日，在沪连续缴纳社保或个税满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房。这意味着外地单身只要满足社保或个税缴纳条件，就可以在不限购区域买1套房。

李锦就是上海今年开年政策“大礼包”的受益者。李锦坦言：“我打算在工作地奉贤区买房，用来自住，属于刚需。今年春节，我回到上海后开始看房，感觉奉贤区的新房不多，可选择的范围小，因此主要考虑2014年以后的次新房，大概75-100平方米的二房或者三房，看过的二手房价格普遍在2万元-2.2万元/平方米。”3月9日，李锦告诉记者，她看中了一套90平方米的两居，价格非常心动，单价不到1.9万元/平方米。

据上海链家统计数据显示，今年1月底，上海外环外放开单身限购，2月份，上海外环外新房成交占比76%，较1月份增加了9个百分点；二手房方面，2月份，上海外环外二手房成交占比增加了2.4个百分点。

但是，由于受到供应量同比下降六成、春节返乡等因素的影响，相较去年2月份，上海新房的量价还是呈现下降趋势。上海链家统计数据显示，今年前2个月，上海全市新房累计成交金额400亿元，同比下降62%；成交套数5133套，同比下降62%；套均总价779万元/套，同比增长1%；成交均价66535元/平方米，同比下降6%。

虽然整体成交量下降，但是不少板块热度上升，尤其是外环外的区域。据上海链家统计数据显示，从今年前2个月的累计成交情况来看，成交排名前五名的板块为浦东金桥、南汇新城、奉贤新城、嘉定新城和安亭汽车城，大部分分布在限购放开的外环外区域。

“改善客群”登场

“没有踏空，也没有大赚。”35岁的刘梦（化名）完成人生一次重大换房的经历。

刘梦回忆说：“我们卖房的时候比较顺利，就是感觉在‘割肉’，成交价相比最初的挂牌价被砍掉了50万元。但是，我们确实要换房，诚心卖，加上老房子一直在降价，所以果断出手了。”

然而，刘梦一家人的买房经历比较坎坷。“我们之前相中的房子，要么房东突然反悔不卖了，要么房东临时又涨价了。到了2023年下半年，我们明显感觉到市场渐渐变冷了，议价空间也在加大。”刘梦如是说。

2023年12月14日，上海下调首付比例、房贷利率，同时，调整了普宅标准。在调整普宅标准方面，上海取消了普通住宅认定中对于套总价条件的限制，并且将单套建筑面积由不大于140平方米调整为不大于144平方米。

正在换房途中的刘梦成为了这波政策的受益者。刘梦表示：“我们相中了一套浦东三林板块的房子，139平方米，房东挂牌价为980万元，最终成交价为890万元，我们作为买家承担税费。在洽谈的时候，还没有出政策；在签约的时候，我们正好赶上这个新政，出乎意料地节省了几十万元，还是很满意的。”

上海的调控新政对房价也有拉动作用。据国家统计局数据显示，今年1月份，上海新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，不仅是4个一线城市中新房房价环比涨幅最高的城市，还是1月份全国新房房价涨幅最高的城市。

“今年3月份才是真正体现市场温度的时间节点。”上海中原地产资深分析师卢文曦表示，今年春节后，部分楼盘开启认筹，从结果来看，已经有2个项目触发积分制，说明市场消费力还是有潜力可挖的。预计后续热点板块、热点项目仍会取得不错的销售成绩。最新一期的LPR（贷款市场报价利率）已经大幅下调，给购房人带来了实惠，有助于推动购房人入市。因此，今年3月份的楼市表现值得期待。

上海支持多样化住房需求

进入3月份，上海加大了供应力度。3月2日，上海公布了今年第三批次即将上市的新建商品住房项目明细，本批次供应房源入市的商品住房项目有19个，将推出68万平方米的可售房源，合计5216套。

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为，第三批集中供应入市，均价超过10万元的项目有6个，占比高达32%，有望进一步提升市场的关注度和热度，进一步满足市场改善需求。

此外，上海也将积极稳妥构建房地产新模式，加快“三大工程”建设。例如，在城中村改造方面，2月19日，全国超大特大城市城中村改造专项借款首单落地上海。其中，国家开发银行上海市分行向上海金桥（集团）有限公司发放首笔城中村改造专项借款15.58亿元，用于浦东新区唐镇小湾村、暮二村等地块城中村改造项目前期工作、征收补偿等。在保障性住房建设方面，建设银行首笔配售型保障房贷款在上海落地。

今年1月份，上海市住房保障和房屋管理局发布了今年的重点工作。在稳增长方面，今年，上海将积极稳妥构建房地产新模式。坚持“房住不炒”，更好满足刚性和改善性住房需求，实施好保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施等“三大工程”建设，推动房地产向新发展模式平稳过渡。同时，加强住房公积金政策创新，更好支持城市更新、保障性住房建设、绿色住宅消费等重点领域。

新京报记者 徐倩