美國商業地產危機四伏！PIMCO預計區域銀行的忍耐已近「臨界點」

資管巨頭太平洋投資管理公司（PIMCO）最新預計，美國美國將有更多的商業地區性銀行出現倒閉，因為這些銀行賬面上的地產的忍問題商業房地產貸款「非常集中」。

PIMCO主管全球私人商業房地產團隊的危機董事總經理John Murray告訴媒體，作為商業房地產（CRE）領域的預計銀行貸方，美國地區性銀行面臨的區域「真正困境浪潮才剛剛開始」。CRE是耐已指非居住性質的房地產，包括辦公樓、近臨界點購物中心、美國酒店等各類商業物業。商業

Murray解釋道，地產的忍關於美聯儲降息的危機不確定性加劇了CRE行業面臨的挑戰，高借貸成本壓低了估值並引發了違約，預計銀行導致作為貸方的區域地區性銀行被困在難以出售的資產上。他表示，耐已大型銀行一直在出售優質資產，令他們可以避免進一步損失。

他補充道，在過去18個月中，他的團隊一直在搶購一些美國大型銀行拋售的CRE貸款。「然而，隨着不良貸款因到期而增加，我們預計銀行將出售這些更具挑戰性的貸款，以減少其問題貸款敞口。」

而區域銀行對這種動盪尤為敏感，今年早些時候，紐約社區銀行（NYCB）被曝尋求外部資本支撐其資產負債表，導致危機的重要問題與商業地產相關，事件以外部投資者註資超過10億美元而告終。

對於銀行而言，抵押資產價值的下降可能會導致「貸款價值比」上升，也就是貸款金額與實際抵押品價值的比值增加。在極端情況下，甚至可能出現貸款金額超過抵押的房地產市值，給銀行的資產結構帶來壓力。

今年3月，MSCI Real Assets在報告中稱，區域銀行是近年來唯一沒有要求商業地產借款人支付額外首付的銀行，這凸顯了他們在面對資產估值下跌的脆弱性。上周，Axos Financial Inc.被做空機構興登堡研究以這一原因成功「狙擊」。

MSCI Real Assets報告預計，銀行將在今年面臨約4410億美元的到期房地產債務。Murray表示，規模較大銀行的CRE貸款已在2008年危機後受到限制，不太可能因為房地產風險敞口出現系統性破產。

與此同時，許多抵押地產投資信託基金由於自身存在問題而逐漸被邊緣化，限制了他們承銷新投資的能力。Starwood Real Estate Income Trust上個月收緊了股東撤資的限制，以保持流動性避免拋售資產，黑石旗下590億美元的財產信託基金的撤資請求也有所增加。

Murray表示，主要公共抵押房地產投資信託基金的貸款量已比2021年的水平下降了70%。「從資本市場和基本面的角度來看，利率上升結合衰退壓力，給商業房地產帶來了真正的挑戰。」

（來源：財聯社）