房龄成衡量二手房价值的"红线" 旺角大龄二手房"难租又难卖"

　　都说大龄单身青年是房龄房“老大难”，其实“大龄二手房”也同样如此。成衡近日，量手不少网友跟记者爆料，红线自家的旺角房子明明占据着交通便利、配套齐全的大龄双重优势，却偏偏既“愁租又愁卖”。手房究竟是难租怎么一回事儿呢?下面跟着记者一起去了解“大龄二手房”背后的“故事”——

　　【难卖】

　　3号线地铁房降价求成交 70㎡套二最终成交价93万

　　这几天，李女士总算是又难了却了一桩心事，她挂在中介处3个月多的房龄房老房子终于出手了。李女士的成衡房子位于市北区新业广场附近，虽然是量手1994年的老房子，但是红线位置相当不错，无论是旺角去市北CBD还是新都心都非常近，乘坐3号线出行非常方便。大龄“这房子是70㎡的套二，距错埠岭地铁口仅有100米的距离，朝向不好是西北向的，但总价98万一点都不贵，这个价去城阳都买不到房子!周边的房子哪个不得2万多/平!一开始打电话咨询的很多，都是奔着房价低和地铁房来的，可看完房留下来议价的人却没有几个，不是嫌弃房子老，就是户型不好，那一阵真给我愁坏了。”最后，在中介的劝说下，李女士下调5万元最终成交，成交单价13285元/㎡。

　　无独有偶，同为老房子业主的孙先生也觉得卖房路途漫长而艰辛。孙先生的房子位于东莞路，早在26年前，单位给职工分福利房分到了东莞路上，房子是个南北通透的套二厅，但建筑面积仅有59个平方。“看房的都冲着价格便宜来的，但总是各种挑毛病，房子太旧是主要缺点。再就是开放小区，没有物业。”孙先生告诉记者，他已经先后进行了四次下调价格，现在还在苦苦等“下家”。

　　【难租】

　　台东套一租不上1500元/月|CBD套二1700元/月 租金正慢慢回落

　　近来，网上有个消息炒得火热，就是自2008金融危机以来，中国北上广一线城市的房租首次出现下降。据记者了解，虽然目前青岛房屋租金并未出现明显下降，但是房龄偏大的二手房确实越来越不受“待见”。

　　青岛某品牌中介的金牌经纪人小章告诉记者：“与房屋买卖一样，房屋租赁也不再‘唯地脚论’，房龄反倒成了影响租售的重要因素”。如今正是青岛的毕业季加旅游季，租房市场开始热起来了。小章说，“目前来看，租房的客群主要是年轻人，他们比较注重生活品质，不仅看中居住的舒适性，也很在乎安全性，因此那些房龄较新、有物业和安保的小区更受欢迎，租金也能不断走高，而老房子的关注度正慢慢下降，租金也不断走低，这已经是趋势。”

　　对于这点，老房子的房东们感同身受。“现在老房太不值钱，台东套一带全套家电连1500元/月都租不上”，网友“我不是水瓶座”无奈地跟记者说，自从上一个租户搬走，他的老房子一直空着。“前几年，老房子租金还挺高，旺季的时候年租金2万(折合1666元/月)非常轻松，可现在不同了，对外挂出1500元/月，看房的都都寥寥无几。”另一位房东朱先生也表示，“租客们都很现实，哪怕地脚再好，只要房子老破旧就是不值钱，因此他在南京路延吉路的二居室租金只有1700元/月。”说这话的时候，朱先生心有不甘，“听说双山那的套二都租到3500元/月，李村也得有3000元/月了。但是我们这里位置再好，人家租客也不认。”

　　【业内】

　　房龄是衡量二手房价值高低的“红线” 业主应适当降低预期

　　从事二手房租售行业多年的资深业内人士马先生说：“房龄不仅是二手房买卖永远越不过的坎，还是衡量其价值大小的“红线”，就青岛来看，同一个商圈的老房子房价普遍低于周边新房均价20-30%。” 从热销程度来看，一般来说3-5年的次新房最受欢迎，小区已经形成规模，居住氛围浓厚;5-10年的次之，房子开始老化，小区环境不如以前;而10年以上的老房子因折旧因素明显，若没有学区等优势，很难快速出租出售。

　　虽然不少老房子凭借“拎包入住”，受到不少买家、租客的喜爱，但家具老化、户型局限、物业管理缺失，安全性私密性差等问题也是不可忽视的。另外，最值得一提的是，房龄较老的房子不适合用来投资，升值潜力相对小，很可能几年后还会出现房价负增长或是涨速放缓，算上利息支出，竟然有些“赔钱”的情况。

　　不仅如此，在二手房买卖方面，老龄二手房还存在着贷款难的风险。某国有银行麦岛分行的信贷工作人员告诉记者，一般房屋年限越长，评估价可能越低，贷款成数则相对降低，这对购房者来说买老房子存在隐形的压力。对此，业内人士也提醒房主，在进行二手房交易时，对于房龄过长的房源，应及早出手，同时还应适当降低预期，以促成房屋尽快交易。